事業用賃貸借契約書のチェックポイント③

過去に２回、事業用賃貸借契約書のチェックポイントについて記事にしました。

⇒１回目・２回目　もご覧下さい。

当初は２回で終了の予定でしたが、今回が最終回です。

２回目の記事で予告していました、不動産各社が使用する、事業用賃貸借契約書

に共通する重要箇所について解説してみます。

不動産各社の契約書に共通する、注意して理解するべき箇所は、以下の通りです。

①使用目的

　許認可等を必要とする事業であれば、用途に適した正確な記載が必要となります。

　また、使用目的以外の利用を禁じ、不履行の場合、契約解除とする契約が一般的

　なので、特殊用途での利用の際は、記載漏れがないように注意が必要です。

②禁止又は制限される事項

　事業用での利用の場合、内装工事や看板の取付を行うケースがほとんどです。

　貸主への書面による承諾を得ることなく、事を起こすことは禁じられています。

　前項と同様、契約解除の要件となり得るので、事前の申し出と承認をお忘れなく！

③明渡し、原状回復義務

　貸事務所の場合は、事務所仕様での引渡しが一般的です。借主は、引渡し時の状態

　に原状回復をして明け渡す必要があります。

　貸店舗の場合は、貸事務所のように判断しやすいケースばかりではありません。

　引渡しの状態で注意が異なります。

　◎スケルトンでの引き渡し：スケルトンへ原状回復して明け渡す。

　◎内装が残ったままでの引き渡し：設備、什器等の動産を搬出して、

　　引渡しを受けた時と同等の状態での明け渡す。

　　（原状回復に対するこだわりの少ない貸主や管理会社の契約に多いのですが、

　　貸主の代替わりや管理会社の担当者の退職などで同等の状態が判らなくなる

　　事がほとんどです。可能な限り、引渡し時の写真を残しておきましょう。）

　　また、上記の引渡し状態に係わらず、「スケルトンでの明け渡しを原則と

　　するが、貸主、借主で協議の上、残置を認めた部分についてはその限りでは

　　ない。」といった特約で、次の契約者が、明らかに利用できそうな造作

　（例えば新設のトイレ等）は、解体費用をかけずに残すことができるとの

　　曖昧な部分を残すケースもある。

　④契約期間中の修繕

 　雨漏りなどの建物本体の不具合による修繕は、明らかに貸主の責任による修繕

　ですが、シャッターや消防設備等の維持管理についての認識が曖昧なケースが

　多いので、明確にしておく必要があります。