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水曜日
2019年08月03日
【事業用賃貸】

調整区域でできる事。。

【調整区域】とは

・都市開発を行わず、開発行為に対して厳しく制限をかけている地域のことです。

※自治体の許可を得られれば活用可能な場合も!!

市役所や区役所(都市計画課)にて確認することができます。

 

イメージとして、郊外で田んぼや畑などの農地や森林などの土地がこれにあたります。

 

調整区域内の建物は賃貸可能?

・まず、建築が制限されている調整区域内になぜ建物が建っているのでしょう。

 

①コンビニなど周辺居住者の為の店舗、事業所

②観光及び水資源の有効利用上必要な施設

③農林水産物等の処理、加工施設

④火薬類貯蔵施設

⑤ガソリンスタンドなどの給油施設

⑥一定の条件を満たした大学、研究所、寮など

⑦農家の分家、集会所、既存建築物の建替、幹線道路の沿道における倉庫、有料ロージンホーム等

 

上記のような施設や建築物は都市計画法第34条の中で、例外的に認められる(自治体によって条件等は異なる)事があります。

 

では、賃貸募集物件に調整区域内の建物が存在するのはどういったケースなのか。

・農家である実家を相続し、売買が難しいため、賃貸募集。

・家の隣にある田んぼを転用し、コンビニ経営をしたがうまくいかず、建物ごと賃貸募集

 

など、建物が一度建ってしまうと、固定資産税も高額になることが多く、売却や賃貸など

をして運用しようとする傾向にあるようです。

 

そもそも【売買や賃貸】は可能?

⇒可能です。(一部制限や違法建築物に注意が必要です)

しかし、制限が複雑な為、取扱業者(不動産屋)を見つけるのも難しく、評価額も低いことが多いので、所有者の強い意志と行動が必要になります。

結果、評価額が低いにも関わらず、さらに安く買いたたかれてしまう可能性もあるので

駐車場や太陽光の設置、土地が広ければ、学校の誘致、有料老人ホームの建設用地など

選択肢を知っておくことが重要になります。

 

許可が不要な建築物

調整区域で許可が不要な建築物は下記のようなものがあります

・農林漁業用施設、農業従事者の住宅

・図書館・公民館・変電所等の公益上必要な建物

・既存の建物に付随する建築物(車庫・物置など)

 

※立地場所・規模により建築できない場合あり

※自治体によって許可が必要な場合あり

調整区域における固定資産税(土地)について

固定資産税の考え方として、実際その土地、建物がどういった利用をされているか調査を

して評価額が決まるので、地目や調整区域内といった事由に左右されることはありません。

違法に無許可で建てられた建物が存在する土地であっても、建築物が存在する事を

自治体が確認した場合、次の年から固定資産税が何倍にも跳ね上がることもあります。

基本的な考え方として、運用ができる土地(主に宅地)であるか、農地など運用が

難しいじょう土地じょう(現況優先)であるかで税金の額が変動します。

調整区域の広い土地を相続する可能性がある方は地目や地域にとらわれず、評価額を

確認しましょう。

調整区域で事業用賃貸物件を借りる時の注意点

まずその事業が許認可等の確認。

用途地域に制限がある事業はまず不可と考えていいでしょう。

(調整区域は用途地域の設定自体がありません)

貸主がいいといっても自治体や不動産業者にも確認しましょう。

 

在庫管理に広い土地が必要な中古自動車の販売の問合せが来ることがあります。

基本的な考え方として、調整区域内の住民が日常に必要な店舗が可能ということなので

車の修理場は可。販売は不可となります。

例外的に保管(青空駐車場として)使用する場合は駐車場としての賃貸借契約にて可の

場合もあるようです。

 

※全国各地近隣の市街化区域との関係性や市街化を抑制するエリアという前提の概念

市区町村の方針(条例)調整区域内での立地など運用や転用、売買に賃貸、必ず

不動産業者、自治体に確認を取りながらルールに沿って土地活用しましょう。

 

買う側、借りる側は所有者(基本は素人ばかり)に知識が足りないことを前提に

制限の内容をよく確認したうえで契約しましょう。

 

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