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水曜日
2019年01月13日
【事業用賃貸】

契約のドタキャンは許されるの?

今回は事業用賃貸物件における契約締結前の契約中止(キャンセル)について

お話させていただきます。

原則として、契約とは口約束でも成立するということになっており、貸主が「貸す」、

借主が「借りる」と意思表示した時点で契約成立となります。

契約を解除するにあたり損害賠償の有無について詳しく見ていきましょう。

契約に至るまでの基本的な流れ

ここでは、仲介業者(不動産業者)が間に入る場合の一般的な流れについてお話します。

 

①物件の内覧をして詳細条件を確認し申込を行う

②貸主(管理会社含)による審査

③仲介業者により借主へ重要事項の説明を行う

④契約書面に貸主・借主双方の記名を行い契約締結

⑤借主は物件使用開始までに初回決済を済ませ、貸主は鍵を用意

借主によるキャンセルとその理由について

賃貸契約において基本的に「お金」の支払いが発生するのは契約が成立したときです。

業者によっては預かり金として申込時に契約に至った場合の一部を預かることもあります

が、キャンセルになった場合返金されます。

テナント物件において、借主側の申し込み後のキャンセル理由として

・内装工事の見積もりをとったら思っていたよりも高く予算が合わない

・数か月後空き予定の物件を申込していたが、さらに理想に近い物件がでてきた

・物件をとりあえず抑えたくて、複数の物件に同時に申し込んでいた

・賃料など交渉ありの申し込みをしていて交渉が成立しない場合

・担当者の判断で法人申し込みをしたが、会社稟議によりキャンセルしたい

・理由は特にないが、借りるのをやめたい

賃貸物件は基本的に早い者勝ちという特性を持っているので、慣れている方ですと

申し込みと検討を同時にするというケースも少なくはありません。

そのこと自体はしょうがないことでもありますが、少なくとも借りる意思が100%

定まっていない時は、仲介業者には伝えておきましょう。

トラブルが起きた時に味方がいなくなってしまいます。

 

 

キャンセルのタイミングについて

冒頭で口約束でも契約は成立するとお話ししました通り、申込の時点で「借りたい」

と意思表示しているため、貸主の審査にて「貸す」と意思表示された時点で

契約成立となります。

基本的には成立後のキャンセルは認められません。賃料相当額の損害賠償の対象に

なります。

繰り返しますが、仲介業者には、○○の場合、申込をキャンセルする可能性がある

ということえを伝えておきましょう。

法律的には、停止条件付の申し込み又は契約と呼びます。

条件が整わない場合申込や契約が白紙に戻せる事になります。

 

キャンセルにより問題が起きやすいケース

キャンセルにより損害がはっきりしているケースとして

借主合意のもと、残置物の撤去やスケルトンから事務所内装への改装を施工してしまった

場合など合意のもとに金銭を伴う工事をした場合や、空室状態のまま、特定の借主の為に

一定期間募集を停止している最中などがあります。

逆に、貸主の合意のもと、居抜き物件で権利譲渡や什器買取がある場合で買取済みだった

り、移転の手続きの為、現行の物件の解約の連絡をしてしまってからの、貸主側からの

一方的な解約などは貸主への損害賠償請求の対象になることもあります。

損害賠償請求とは

【債務不履行】

・相手が契約通りの義務を果たさない事

【不法行為】

・故意や過失にもとづく違法(=法律違反)な行為により、人に迷惑をかけることです。

上記2点に該当した場合、損害賠償請求の対象になります。

よく聞く損害賠償請求では精神的損害による慰謝料請求がありますが、

賃貸契約で起こりうるのは

【逸失利益】(不法行為や債務不履行によって得られなくなってしまった将来の収入)

になります。

 

基本的には示談(話し合い)により解決、双方の合意が得られない場合、

損害賠償請求訴訟を起こし、請求を進めることになります。

申し込み前に注意すべき点のまとめ

賃貸物件における条件は多種多様です。用途が同じでも家主様の思いや管理会社特有

のルールがあったりもします。条件をしっかり確認するとともに自身の条件についても

事前に整理しておく必要があります。

・契約開始時期

・賃料の予算

・内装工事の予算

・融資の有無

・居抜き希望の場合造作買取の予算

事業用賃貸の場合、特に店舗の場合、事業計画が細かく決まっていていれば、計画に

賛同していただいた家主様が賃料の減額に応じてくれる可能性もあるので、

仲介業者を上手く巻き込み、理想と現実を調整しましょう。

この記事を書いた人
筒井 幸平 ツツイ コウヘイ
筒井 幸平
事業用(テナント・工場・倉庫)賃貸は居住用と違い、数も少なく収支も関係してくるので、現状ある中から選ぶというわけにもいきませんよね。
愛知県内の情報はできるだけ早く、貴方(御社)にとって有益な情報をできるだけ早くお届けします!!どうぞよろしくお願いいたします。
【経歴】 1981年9月30日生まれ 2児のパパです!
出身地:静岡県
最終学歴:日本体育大学・横浜医療専門学校
2017年6月:日テレ特番【DIET VILLAGE/ダイエット・ヴィレッジ】出演   
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