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水曜日
2018年02月09日
【事業用賃貸】

フリーレントって得なの損なの?


家賃の負担が減るという意味においては、フリーレントは得なサービスなのでしょう。

ただし、見落とされがちな注意点として、

①管理費・共益費等はフレーレントの対象外である事

②賃貸借契約期間を全うできない場合に、免除されたフリーレント分を短期解約違約金として支払う義務を負わされることがあるということです。

将来の事など誰にも分かりません。不測の事態で止む無く契約解除をする際には、色々と出費の多くなることが予想されます。

そんな時に追い打ちをかける様な事となる違約金の支払い義務を考えると損得を計りにくいサービスにも思えます。

フリーレントの意味は?


和製英語でしょうか?私は英語も不得意です。不動産の実務上では「無料貸し出し」といった意味合いです。

不動産を借りる場合に、「フリーレント1ヶ月」との表記があれば、「1か月分の家賃は無料としますよ」と言ってくれているのです。なんと気前のいい話ではないか!

いい話には必ず裏がある!?

そんなに難しい話ではない。その物件が不人気物件だからだ。皆が借りたい好条件の物件に、貸主の収入減となるフリーレントなどの条件を付ける筈が無い。

競争力の落ちたオフィスでは、「フリーレント1年間」なども珍しくない。

しかし、ここで話題にしたいことは、不人気物件にお客さんを誘導するためのサービスとしてのフリーレントではなく、貸店舗ならではの事情で入居希望者より求められるサービスとしてのフリーレントの事です。

貸店舗の仲介では、募集広告にフリーレントの記載が無くても、不動産業者の交渉次第でその条件を引き出すことも可能です。

貸店舗を契約する際のフリーレント交渉とは?


そもそも、貸店舗を借りた人は、自ら内装工事を行った後に営業を開始することが一般的です。(稀に居抜きで店舗をそのまま引き継いぎ、前のテナントの雰囲気のまま営業することは例外として考えます)

そこが、居住用のアパート、マンション、事業用のオフィス等と違うところです。

貸店舗の種類として飲食店や美容業等をイメージすると分かりやすいでしょう。

その場合には、内装工事の規模によりますが、約1ヶ月は期間を要します。

賃貸物件は鍵の引渡しによって、借主の使用する権利が発生しますので、当然に家賃が発生します。

お客さんの中には、営業開始前で無収入なので、工事期間中の家賃をフリーレントにして欲しい、又は半額にでもお願いできないか?と求める人があります。これが貸店舗ならではの事情なのです。

貸主さんが飲食店などへの貸し出しに慣れた方なら、趣意を汲み取って、開店へのエールとして、気持ちよく応じていただけるのですが、不慣れな方であれば、ご理解をいただきにくいこともあります。

そんな時に、不動産業者が短期解約違約金を特約に付けるなどしてでも開業時の費用負担を減らすフリーレント交渉をするのです。借主さんは短期で解約する気など微塵も無いので、フリーレントを付与する契約を希望されます。貸主も短期解約時の補償があれば納得します。

ただし、自らの物件に絶対の自信を持ったオーナーさんには、どんな交渉をしてもフリーレントは引き出せません。こんなオーナーさんは少なからず存在します。

 

【ロコスト不動産】 お問合せ先⇒TEL:0562-85-3671

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この記事を書いた人
山端 徳幸 ヤマバタ トクユキ
山端 徳幸
不動産業務に従事して、22年になります。
不動産にかかわるお困り事は千差万別です。 セカンドオピニオンを求める先として、皆様のお力になることができれば幸いです。
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