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水曜日
2018年08月03日
【事業用賃貸】

損益分岐点を確認する理由

創業当初、必死に考える損益分岐点ですが、

事業が順調であればあるほど、新たに借り入れをして

「準備が整っていない事業への多角化」や「不要な設備の購入」

といった収益にに対して、不確定要素又はマイナス要素に資金を投じがちです。

本来、事業資金は

「収益を生み出す部分」にのみ投じるのが定義です。

うまくいっている時こそ、細かく「損益分岐点」を計算し直して、分析し、

計画をたてて増収を目指しましょう!

 

変動費・固定費

<固定費>

人件費・固定資産税・福利厚生のための保険料・借入金の支払利息など

売上に変動があっても金額が変わらないもの

<変動費>

商品の仕入れ・原材料や加工費・水道高熱、ガソリン代、交通費・広告宣伝費・現場における人工代など

基本的には売上が増えると、比例的に増える性質を持っています。

 

 

損益分岐点の計算方法

通常、損益分岐点を計算する際、1年間で考えます。

損益分岐点とは、売上と費用(必要経費、返済など)が一致する点を指します。

 

実際に式に数字を当てはめてみましょう。

 

例)

  1. 固定費 年間3000万
  2. 変動費 売り上げ100万に対して30万

3,000万÷{1-(25万÷100万)}=4000万

 

4,000万あれば、

ゼロ収支(トントン)、つまり赤字回避が出来るという指標になります。

 

これに前年比や希望利益を乗せ、繁忙期などの市場状況を踏まえ、

月間目標や週間、1日単位の売り上げ目標設定へと落とし込んでいきます。

 

計算式からもわかるように、固定費を稼ぐために、変動費を利用して売り上げを

上げるという形になっています。

解りやすく言い換えると、会社の存続(設備)と従業員の生活(人件費)を守る

為に必要な売上額が損益分岐点になっているんですね。(だいぶ大雑把ですが。)

 

 

損益分岐点を下げるには

売上がそこまでなくても生き残りたい、その為には、費用(固定費・変動費)

の削減が必要になってきます。

 

固定費の代表的な削減は【リストラ・事務所(設備)縮小・資産売却など】です。

変動費に関しては事業によって様々ですが、【広告宣伝費】が代表的です。

 

首が回らなくなってから上記のような対策を講じてしまうと、さらに売上が

縮小してしまい、窮地に立たされることもあるので注意が必要です。

 

儲かっている会社は固定費をじゃんじゃん使い拡大していきます。

(人材募集・新店舗オープンなど)

経費を浪費しているようにも見えますが、計算の上、行っています。

 

一方で、経費削減というと節約してていいイメージを与えそうですが、資産売却や

リストラというマイナスイメージの言葉を聞くと不安になりますね。

削減には2種類あって、

・無駄を省く(前向き)

・せざるを得ない(後ろ向き)

の2つです!後者にならないようにしましょう!!

 

・ポイント

【損益分岐点を下げるよりも売り上げを上げる】

【そのために無駄を省き、より正確な損益分岐点を把握する】

 

賃貸経営を行う上での費用について

【賃貸経営における固定費】

  • 物件管理料
  • 購入代金(ローン)
  • 清掃料
  • 保険料
  • 水道光熱費
  • 固定資産税

など。

【賃貸経営における変動費】

  • 募集広告料
  • 修繕費
  • 原状回復費

など。

売上は家賃収入になります。

入居者がいれば継続的な収入にて安定してそうに見える賃貸経営ですが、

入居者がいなければ収益ゼロという怖さもありますね。

 

それに、変動費に関してはタッグを組む管理会社によって増減することもあります。

1年間空室なのか、数か月分の広告料を支払い空室をなくすのか、

修繕や原状回復の度合や費用負担の割合(入居者)など、

見直す点も少なくありません。

・入居率の確保

・適切な建物の管理(内外装のメンテナンス)

・入居者に有利過ぎない目線

 

賃貸経営はある意味売上の上限が決まっています。なので

費用削減しながら最大売上(満室入居)の維持。この2つを管理会社と一緒に

戦っていきましょう!!

【ロコスト不動産】 お問合せ先⇒TEL:0562-85-3671

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この記事を書いた人
筒井 幸平 ツツイ コウヘイ
筒井 幸平
事業用(テナント・工場・倉庫)賃貸は居住用と違い、数も少なく収支も関係してくるので、現状ある中から選ぶというわけにもいきませんよね。
愛知県内の情報はできるだけ早く、貴方(御社)にとって有益な情報をできるだけ早くお届けします!!どうぞよろしくお願いいたします。
【経歴】 1981年9月30日生まれ 2児のパパです!
出身地:静岡県
最終学歴:日本体育大学・横浜医療専門学校
2017年6月:日テレ特番【DIET VILLAGE/ダイエット・ヴィレッジ】出演   
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