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水曜日
2018年06月27日
【事業用賃貸】

保証会社の利用価値と礼金の有無

【需要と供給】商売を行う上でよく耳にする代表的な言葉です。

 

不動産業界でいえば、少子高齢化、建物の老朽化、景気、様々な時代背景によって

影響されます。

 

近年の賃貸借契約の条件の中に、礼金なし、や保証会社必須という項目が当たり前に

なってきています。

では、なぜそうなったのか、保証会社の具体的な保証内容や費用について、時代背景

とともに見ていきましょう。

賃貸物件に関わる時代背景

何年も前から日本では少子高齢化が進み人口ピラミッドもきれいな三角形から壺型へと

変化しています。

こういった状況から賃貸物件の供給過剰になり空室が目立つようになりました。

もともと賃貸借契約は借手に有利な条件で設定されていますが、時代背景により、

借手の優位性がさらに高まり、「貸してあげる」から「借りてもらう」と意識が

たかまり、借り手側からのお礼である意味合いを持つ礼金がなくなり、

その後、連帯保証人の選定が困難な人も部屋を借りれるように保証会社の需要が

高まってきました。

また、借手側の核家族の増加(保証人が遠方)や高齢者の1人暮らし、

不況が長引いたことで失業者や非正規雇用労働者の増加、

それに伴う低所得者の増加など、賃料未払いのリスクが高く感じる時代になりました

このような時代背景によって保証会社が発展、常識化していったといえるでしょう。

 

保証会社の保証内容と審査基準

保証会社といっても様々な会社もあり、審査基準や保証内容も会社によって異なる

ので注意が必要である。

貸主(物件オーナー)は内容を把握しておくことでメリットがある場合もあるし、

借主(入居者)は必須なのか任意なのかで初期費用にかかわってくるので、しっかりと

確認しましょう。

 

【保証会社の費用と保証内容】

  • 総賃料(家賃・共益費・管理費など)の建て替え
  • 駐車場料金
  • 早期解約にかかる違約金・損害金
  • 債務不履行による明け渡し訴訟費用

上記項目をベースに、各保証会社によりオプション等で残置物処理代、鍵交換、

畳表替え、賃借人死亡による原状回復費用、水道代など、本来契約により借主に支払

義務のある項目について、保証してくれる形になります。

【保証会社の審査基準】

入居審査は貸主又は建物管理会社による所定の審査がありますが、それとは別に

それぞれの保証会社独自の審査があります。必要書類としては

  • 申し込み書
  • 身分証のコピー
  • 収入証明書関係(収入証明・源泉徴収票など)
  • 在籍証明書(社会保険証など)
  • 法人申し込みの場合は謄本の写しなど

不動産屋に提出する書類とかぶることが多いので、手間は時間と申込書の記入手間程度です。

【保証委託料金について】

初回保障委託料の相場は30%から100%の設定が多いようです。

上記パーセンテージは物件の1か月分の総賃料(家賃共益費その他総額)に対して

の割合になります。高額賃貸の場合は30%程度、逆に少額の場合は100%といった

イメージですが、物件の使用用途(居住・事業用など)によっても異なります。

更新は基本自動更新となり、

毎月総賃料の2%~4%(総賃料10万の場合2千円~4千円)

もしくは年間10%(総賃料10万の場合1万)程度が目安となります。

解約時に戻ってこない費用になりますのでしっかりと確認しましょう!!

 

認識違いに注意!!!

保証会社の特性や保証内容で間違えやすいのは、

保証会社の契約=連帯保証人不要ではない

ということです。

賃貸契約において、保証会社の利用はあくまで、建物利用条件の一部であり、

保証人の代わりではないということを認識しておきましょう。

例として、

【ケース1】

・保証会社利用可能

・連帯保証人1名又は2名必須

【ケース2】

・保証会社利用必須

・連帯保証人不要(緊急連絡人必須)

【ケース3】

・保証会社利用必須

・連帯保証人1名以上必須

 

上記のように明記されていた場合、

【ケース1】は借主の信用が不十分の場合

     (学生や新規事業者、保証人の保証能力不安)など、

      保証会社の力を借りれば貸せるかも!?といったケースが

      当てはまります。

【ケース2】は保証会社を利用すれば、

      緊急(入居者に連絡が取れない)の時に連絡先を別で用意すればいい。

      という意味になります。

【ケース3】に関しては保証会社の利用と連帯保証人両方が必要になります。

 

【基本的にはケース3が一般的】

 

貸主(オーナー)の立場において、連帯保証人、保証会社、どちらか1つでいい。

この考え方でいいでしょう。

しかし、保証会社の立場に立ってみましょう。最終的に回収リスクのある保証会社

は、契約者以外の連帯保証人が必要である。

これもまた腑に落ちますね。

保証会社と連帯保証人が両方必要と言われた場合、例外はありますが、

保証会社の審査において、連帯保証人が必要なケースが多いです。

 

どうしても連帯保証人がいない場合は仲介業者に相談しましょう。保証会社も一つで

はないので、保証人不要にて契約が結べるかもしれません。

 

 

 

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この記事を書いた人
筒井 幸平 ツツイ コウヘイ
筒井 幸平
事業用(テナント・工場・倉庫)賃貸は居住用と違い、数も少なく収支も関係してくるので、現状ある中から選ぶというわけにもいきませんよね。
愛知県内の情報はできるだけ早く、貴方(御社)にとって有益な情報をできるだけ早くお届けします!!どうぞよろしくお願いいたします。
【経歴】 1981年9月30日生まれ 2児のパパです!
出身地:静岡県
最終学歴:日本体育大学・横浜医療専門学校
2017年6月:日テレ特番【DIET VILLAGE/ダイエット・ヴィレッジ】出演   
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